翰林豪庭小区已经进户。王迎超/摄
中房报记者 王迎超丨克山报道
一边是楼盘消防设施存在重大安全漏洞、未走完法定竣工验收流程，却提前交房、违规办理不动产权证；一边是开发商长期拖欠巨额工程款，利用以房抵债、低价回收、设置交易壁垒等方式损害施工方利益，甚至变相发放高息借贷。
在黑龙江省齐齐哈尔市克山县，一个名为翰林豪庭的楼盘因施工方的实名举报，揭开了项目在工程建设、消防管理、不动产登记、工程款结算、农民工薪酬保障等多个环节的问题。目前，当地政府已介入全面调查。
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小区未通过验收即交房办证
翰林豪庭小区建起5栋楼。王迎超/摄
翰林豪庭是克山县当地规模较大的商住项目，2022年8月，齐齐哈尔浩鹏建筑工程有限公司（以下简称“浩鹏建筑”）与克山县恒升房地产开发有限公司（以下简称“恒升地产”）签约，承接了翰林豪庭项目的建设工程。项目总造价约1.7亿元，规划建设7栋高层住宅与3栋商业服务用房。据项目总包方负责人张喜才介绍，项目建起5栋楼后施工结束，仅完成业内常规的五方验收，始终未通过消防专项验收，也未完成整体竣工验收备案，消防安全更是存在实打实的硬伤。“1至4号楼消防主风机电缆全部没有铺设，一旦发生火灾，楼宇排烟排风系统完全失效；承担应急供电的柴油发电机还是临时线路，根本达不到消防使用标准。”
安全隐患显而易见，但恒升地产仍在2025年1月组织业主正式入住。
按照建筑管理相关法规，未完成竣工验收、消防验收的建筑，严禁交付使用。而该项目突破底线的行为不止于此：在法定验收手续缺失的情况下，楼盘顺利为业主办理了不动产权证书。“竣工验收、办证本是约束开发商结清工程款的重要节点，对方绕开法定流程，让我们的维权变得难上加难。”张喜才说。
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施工方遭多重损失陷入债务困境
项目施工期间，恒升地产并未按照合同约定，依据施工进度足额拨付工程款。浩鹏建筑多次维权无果后选择向法院起诉，经多次协商，开发商拿出1号楼和2号楼的189套房源抵偿工程款，定价3550元/平方米。
看似有了回款渠道，实际却处处受限。由于开发商拒不配合网签、备案、过户等手续，抵账房源无法正常流通，施工方只能以2880元/平方米的低价对外出售。多数时间里，售楼处刻意设置障碍，仅在工人上访、工地面临停工的压力下，才允许几套房源交易。
2025年，房企再度调整方案，以2800元/平方米的低价收回2号楼抵账房源，并承诺后续每卖出一套房源，就向施工方支付20万元。但履约情况大打折扣，“据我了解，此后开发商实际卖了六七十套房子，但仅支付给我不到70万元。”张喜才表示。
连年的款项拖欠，让施工方无力承担材料款与人工费。2025年末，张喜才再次与开发商协商回款，对方称账户无资金，公司股东太诗霖提出出借250万元资金，约定借款周期10个月，利息高达50万元。迫于资金链断裂、工人讨薪的压力，张喜才被迫签下借条，“可笑的是，本该正常支付的工程款，却变成了我们要偿还的高利贷。”
张喜才介绍，除此之外，开发商还擅自将总包合同内的多项专项工程拆分、剥离，发包给关联企业，侵占工程产值与利润。经初步核算，各类违规操作叠加，已造成直接经济损失超2600万元。如今双方工程款结算分歧巨大，彻底陷入僵局。浩鹏建筑因此背负2000余万元外债，还有550万元农民工工资未能发放。
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一线农民工维权遇阻
开发商拖欠工程款的连锁反应，最终传导至最底层的务工群体，多名包工头和数十名农民工被长期欠薪。
负责木工施工的薛金告诉记者，其班组被拖欠人工费400余万元，房企拿出4套房源抵顶110万元欠款。今年4月，他找到买家并收取定金，准备办理过户手续时，却被售楼处拦下。对方表示，因总包方与开发商结算纠纷未解决，无法签字放行，这套房源的交易就此搁置。“抵账房卖不出去，手里的房票就是一张白纸，工人的工资也没法兑现。”
地库施工工头郭海龙、架子工工头关俊泉也向记者反映，二人分别被拖欠农民工工资30余万元、65万元，合计涉及40名农民工。目前，相关人员已向克山县人社局提交投诉材料、工资台账及人员名单，并完成问询笔录。当地人社部门表示，已受理投诉，将依法开展协调与调查工作。
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变通办证触碰安全底线
楼盘未验收却能办理不动产权证，是本次事件中最受争议的环节。
克山县住建局相关负责人向记者确认，该项目仅出具了五方验收报告和第三方消防现场评定报告，但开发商并没有申请消防备案，从法律法规层面来讲，该小区没有正式通过竣工验收。
为何手续不全仍能办证？克山县自然资源局作出解释：翰林豪庭项目被纳入黑龙江省、齐齐哈尔市保交楼及化解不动产“登记难”专项攻坚台账，属于重点督办项目。依据国家、省、市相关文件精神，经克山县政府研究决定，将其划入历史遗留问题办证范围。最终，项目凭借住建、消防、税务、自然资源等八部门联合出具的会签单，以及政府会议纪要，完成了不动产权证办理。
记者查阅国家顶层文件发现，2025年自然资源部、住房和城乡建设部等多部门联合最高人民法院印发的《关于加快化解历史遗留不动产“登记难”问题的通知》（自然资发〔2025〕135号）中明确划定红线：“竣工验收是办证的法定条件，直接涉及建筑质量和建筑安全，是底线要求。市县住房城乡建设部门要在规划核实基础上，督促建设单位及时组织竣工验收，积极推动符合条件的部分单体建筑先行竣工验收。”
克山翰林豪庭项目在消防隐患突出、整体竣工验收缺失的情况下，依托历史遗留问题政策“变通”办证，明显与国家规定相悖，楼盘存在的安全风险，也由全体业主共同承担。
6月1日，记者前往项目售楼处，并致电恒升地产负责人于永希望进行采访核实，对方以身在外地为由，拒绝接受采访。
针对施工方举报的违规交付、违规办证、拖欠工程款、违规拆分工程等一系列问题，克山县政府已介入调查。当地相关负责人明确表示，将逐条核实举报线索，一旦查实违法违规行为，将严格依法依规追责问责，绝不姑息。
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